L’un des enjeux de l’investissement immobilier est de faire d’importants profits. Pour y arriver, il est primordial de savoir quel type de Société Civile Immobilière correspond aux objectifs en matière d’investissement. Il existe plusieurs formes de SCI.
Il s’agit de la Société Civile Immobilière à capital fixe ou à capital variable, de la SCI de location, de la SCI de jouissance à temps partagé, de la SCI d’attribution, de la SCI construction-vente et de la SCI familiale.
Vous avez un projet immobilier à concrétiser ? Vous souhaitez créer une société immobilière et vous ne savez pas quelle forme adopter. On vous donne plus d’informations dans cet article !
Sommaire
Que comprendre par Société Civile Immobilière ?
La Société Civile Immobilière constitue la société sans but commercial mais avec un objet immobilier. Elle est mise sur pied par deux personnes au minimum dans le but d’éviter les problèmes d’indivisions entre les copropriétaires d’un immeuble. La personne morale est l’unique propriétaire des immeubles.
La SCI est un montage juridique assez astucieux et très apprécié par les investisseurs pour diverses raisons. Son régime fiscal est très avantageux. Cette forme de société n’est imposable qu’à l’IR. Avec un tel impôt sur les plus-values, les associés profitent d’une exonération lorsque la société atteint 22 ans d’existence. La prise de décision est plus souple en raison de l’absence de l’indivision. En effet, le principe d’unanimité au niveau des indivisaires lors des décisions de gestion n’existe pas dans les statuts. L’autre avantage est la succession simple. Les héritiers peuvent être associés ou bénéficier du patrimoine de la société. Les charges locatives sont en outre réparties entre les associés.
Le choix entre la Société Civile Immobilière à capital fixe et celle à capital variable
Pendant la création d’une société de gestion immobilière, deux choix se présentent. Il s’agit de la société ayant un capital fixe ou celle à capital variable. Lorsque mention est faite dans les statuts du montant du capital social, on parle de société civile immobilière à capital fixe. Le capital fixé à la création ne peut être modifié ou réparti entre les associés qu’après la publication d’annonce légale et une réunion de tous les associés lors de l’assemblée générale. De nouveaux statuts sont rédigés à l’issue de la procédure. Ils sont déposés au rang de minutes (enregistrement d’un acte sous seing privé par le notaire) au Greffe du Tribunal du Commerce et dans les services fiscaux.
Les investisseurs se ruent vers la société civile immobilière à capital fixe en raison de la sécurité autour de son capital contrairement à celle à capital variable. Cette dernière a un capital qui varie au gré de la volonté des associés.
Au fil des années, les associés préfèrent transformer le capital fixe en capital variable. Cela leur évite les formalités administratives exigées lors des modifications du capital. Il n’est pas indispensable de faire la refonte des statuts en cas de modification de la répartition du capital. Les statuts de la société civile immobilière à capital variable ne mentionnent pas le nom des associés. L’anonymat est garanti.
Les avantages de la société civile immobilière de location
Elle est créée par plusieurs associés désirant gérer un immeuble et même sa location. Ils s’en servent dans la pratique pour se mettre à l’abri des difficultés d’indivisions. Les loyers, ou les revenus de la société sont répartis entre les associés sur la base du nombre de parts. Les associés ont droit aux avantages législatifs tels que le dispositif Robien. Ce type de société permet aux associés de se partager les loyers de manière équitable. Ils peuvent décider de partager à tout moment les revenus locatifs.
Les atouts de la société civile immobilière familiale
Le plus souvent, elle est mise en place pour léguer un immeuble aux héritiers que ce soit le conjoint survivant ou bien les enfants. Les associés sont principalement les membres d’une même famille. Ils se transmettent les parts de société sur un bien immobilier. Ils profitent d’une meilleure optimisation fiscale. L’indivision n’existant pas au sein de la famille, les membres d’une famille s’entendent plus rapidement pour établir les droits de succession au cours de la transmission de patrimoine.
Les particularités de la société civile immobilière de jouissance à temps partagé
Ce type de société se base sur le principe « Time Share ». Les associés ont chacun le droit de profiter d’une période d’occupation de l’immeuble sur la base des parts détenues. Les investisseurs dans les résidences secondaires trouvent leur compte dans ce montage juridique.
Les privilèges de la société civile immobilière d’attribution
Il s’agit, dans ce cas, d’acquérir ou de construire un immeuble selon des règles strictes prévues par les statuts. La division est en fonction des actions de chaque associé. Dès que l’immeuble est construit ou acquis, l’entreprise est dissoute. L’avantage principal est de désigner soit un usufruitier, soit un nu-propriétaire à l’immeuble.
La forme la plus récente de la SCI : la société civile immobilière de construction-vente
Il s’agit de la société civile immobilière de construction-vente qui constitue une exception réelle à la règle. L’activité de cette forme de société est de construire un immeuble en vue de la revente. Elle ressemble étrangement à l’activité d’un promoteur. Elle est dissoute généralement dès que l’objectif des associés est atteint. Elle n’a pas encore connu un succès fulgurant comme les autres types de société civile immobilière.
La SCI est une forme d’entreprise utilisée par des investisseurs pour gérer des biens immobiliers. Ils arrivent en l’espace de peu de temps à se constituer un véritable patrimoine immobilier en bénéficiant d’énormes avantages.
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